МБК КРТ является ключевым инструментом формирования современной городской среды, позволяющим преобразовать депрессивные территории в комфортные районы с развитой инфраструктурой. Проекты по этой программе реализуются в 78 регионах России; в общей сложности в проработке находится порядка 1,8 тыс. территорий площадью почти 41 тыс. гектаров, на которых, расселяя аварийное и ветхое жилье, предстоит построить 300 млн кв. м новой недвижимости.
Интерес понятен
Причины интереса девелоперов к программам КРТ понятны. Строительные компании получают доступ к крупным площадям земли для комплексной застройки, что позволяет реализовать проекты большего масштаба и обеспечить значительный объем продаж недвижимости. Государственные меры поддержки включают предоставление земельных участков, налоговые льготы, субсидии и другие формы финансовой помощи, что снижает риски инвестирования и увеличивает маржинальность проектов. Комплексное освоение территорий предполагает не только строительство жилья, но и развитие социальной и инженерной инфраструктур, что повышает привлекательность объектов недвижимости для потенциальных собственников и арендаторов. Участие в программах КРТ позволяет компаниям расширить спектр своей деятельности, освоить новые сегменты рынка и укрепить свою репутацию надежного застройщика.
На ежегодном саммите Московского Бизнес Клуба, на котором эксперты подводили итоги года рынка недвижимости, тема комплексного развития территорий была одной из приоритетных. Коммерческий директор группы компаний «КОРТРОС» Дмитрий Железнов отметил, что в разных регионах России подход к КРТ имеет свою специфику: «КРТ — это не всегда про масштаб, это больше про подход. Если в Москве часто речь идет о ревитализации промышленных зон, то в регионах это ветхое аварийное жилье, которое нужно расселять, какие-то старые бараки, сараи, которые могут находиться в самом центре города и которые нужно сносить».
При этом в Москве существует большой спрос на коммерческие помещения, офисы, торговые пространства. В регионах же большинство застройщиков еще не обязали строить на собственные средства школы, детские сады и другую социальную инфраструктуру; там иногда бывает нужно просто расселить ветхие дома, освободить площадку и передать ее городу, чтобы город уже своими силами реализовал на ее месте социальный объект.
По словам эксперта, при нынешней ключевой ставке платить много денег за покупку площадки под коммерческое жилье и на три года уходить в разработку проектной документации нерентабельно. «Это дорого, стоимость многих площадок переоценена, экономика скрипит», — пояснил девелопер. В рамках проектов КРТ все те же самые затраты, по сути, конвертированы в обязательства застройщика, которые прописываются в договоре КРТ и растягиваются на срок реализации проекта — 3-7 лет.
Соответственно, затраты можно растянуть по времени, а вход в проект будет гораздо комфортнее. Поскольку в обновлении территории заинтересованы все — и девелопер, и город, и жители, — процесс согласования граддокументации идет проще и быстрее.
«Все технико-экономические показатели по умолчанию понятны; когда входишь в проект, ты понимаешь все, что можешь построить, и все, что должен построить: все обязательства прозрачны», — сказал Дмитрий Железнов.
Есть проблемы
Но, как всегда, есть нюансы и обратная сторона медали. «Первая боль, с которой мы постоянно сталкиваемся, — это расселение ветхого аварийного фонда», — сообщил эксперт. Он пояснил, что в рамках КРТ могут быть дома, которые ветхими и аварийными не признаны, но зоной КРТ накрыты. Поэтому потенциально жители могут принять решение о выходе из программы и исключении этих домов из территории застройки. При этом сейчас такое право у жителей существует до момента утверждения плана планировки территории, а часто с момента вхождения застройщика в КРТ это может случиться и через год, и через 15 месяцев.
«В итоге можно потратить много времени на разработку планировки, на создание концепции, а потом в какой-то момент из него выпадает кусочек мозаики, или два, или три, — указал Дмитрий Железнов, — и та концепция, которая создана изначально, рушится, и внутри нового современного квартала застройки остаются старые, не вписывающиеся в новую архитектуру объекты». Для решения этой проблемы необходимо ограничить срок выхода датой проведения торгов, когда застройщик приобретал права на реализацию КРТ: тогда, подобных эксцессов уже не будет.
Вторая сложность — выкуп объектов у жителей: часто этот процесс очень сильно растягивается во времени. Жители набивают цену, хотят продать дороже, долго не соглашаются, долго принимают решения, что влияет на сроки реализации проекта. «Приходится либо переплачивать, утяжеляя экономику, либо пытаться ускориться и сократить сроки на других этапах», — посетовал Дмитрий Железнов.
Третья сложность — инженерные сети. Часто бывает так, что, входя в проект, застройщик не до конца понимает все его нюансы и особенности, а потом появляются подводные камни. «На одной из наших площадок, исходя из предложения сетевой компании, на перенос сети от небольшого жилого дома нужно потратить сотни миллионов. С учетом экономики региона это катастрофически повлияет на темпы строительства и на будущие цены реализации», — сказал Дмитрий Железнов. При этом договориться о других условиях — долгий и муторный переговорный процесс, часто без гарантии положительного результата.
Вот вам еще обязательства
Также в процессе реализации проекта КРТ часто всплывают новые вводные, которых не было на этапе торгов, но ответственность все равно лежит на застройщике. Появляется, например, объект культурного наследия, который нельзя просто сносить, и есть витиеватые процедуры того, как нужно с ним работать, проводить изыскания, экспертизы, сохранять, реконструировать, что сильно влияет на сроки и темпы работ.
По словам эксперта, часто бывает, что несмотря на то, что все обязательства по договору КРТ прописаны в документе, в процессе согласования граддокументации перед строителями ставят новые обязательства: «Город смотрит на проект, нам говорят: отлично, молодцы, красиво нарисовали, а еще вот это бы здесь сделать — и тогда точно будет «вау». Мы говорим: постойте, но этого не было у нас в экономике, этого не было в обязательствах. Но городские власти говорят: надо включаться. Приходится делать, но так или иначе это влияет на экономическую составляющую проекта либо на удлинение сроков».
Еще одна боль девелоперов при реализации проектов — избыточные требования, прописанные в договоре к определенным объектам. «Они написаны очень правильным техническим языком, но как будто студентом, который брал из различных федеральных законов отдельные формулировки и красивые фразы и вставлял в договор КРТ», — рассказал девелопер. В качестве примера он привел строительство условного технопарка, в котором должно быть множество функций, которыми характеризуются подобные объекты разных направлений: IT-технопарки, инновационные технопарки, промышленные технопарки.
«Все собрано в одном, и если все это реализовать, то нам из условных 5 тыс. кв. м нужно будет отдать под эти специфические функции 2,5 тыс., которые, скорее всего, не будут востребованы. Но это прописано в договоре КРТ, и мы формально поменять это не можем», — резюмировал Дмитрий Железнов.
Добавить комментарий