Shutterstock/FOTODOM Ключевыми темами организованного «ДОМ. РФ» форума «Свой дом: новая реальность частного жилья» стали анализ и перспективы рынка ИЖС. Представители бизнеса, регуляторов и государства подвели первые итоги перехода на эскроу, обсудили проблемы и наметили пути развития отрасли.
Противоречие, на которое обратили внимание участники, — с одной стороны, колоссальный спрос и желание людей жить в собственном доме, с другой, системные сложности растущего рынка. Также обсуждались последствия вступления в силу федерального закона №186-ФЗ, переведшего значительную часть рынка ИЖС на работу через счета эскроу. Заместитель гендиректора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс отметил, что «рынок сейчас перестраивается, не все идет так гладко, как хотелось бы». При этом он привел обнадеживающую статистику: уже открыто кредитных линий на 56 млрд рублей, что позволит построить более 1 млн кв. метров жилья.
Руководитель строительной компании «Апрель» Станислав Дренин рассказал о проблемах, с которыми сталкиваются подрядчики: «На практике затягиваются из-за формальных требований, неоправданной волокиты сроки расчетов. Очень много времени уходит на рассмотрение, и нет какого-то стандарта». Он также отметил неудобство поэтапного финансирования по кредитным линиям, которое не поспевает за темпами строительства.
Однако главный вызов лежит в финансовой плоскости. Статистика, приведенная начальником центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александром Копыловым, напоминает, что на счетах эскроу лежит 82 млрд рублей, в то время как кредитов подрядчикам выдано на 17 млрд. Этот разрыв говорит о том, что кредитные организации не спешат финансировать малый бизнес в ИЖС. «Банки неохотно выделяют средства из-за отсутствия позитивной кредитной истории у МСП», — сказал Александр Копылов. При этом средняя ставка по таким кредитам составляет всего 1-4%, что указывает на целенаправленное госрегулирование, но не решает проблему доступности.
Еще один тревожный сигнал — состояние ипотечного портфеля. Александр Копылов сообщил, что доля проблемных кредитов в сегменте ИЖС выросла за год с 0,2% до 4,6%. Причины — не только макроэкономическая ситуация, но и шлейф проблем, оставшийся от эпохи «до эскроу», когда подрядчики не исполняли обязательства. По оценке члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, «на сегодня по разным оценкам порядка 20 тысяч человек подрядчики уже обманули». Эта печальная статистика лежит в основе жесткой позиции регуляторов.
Участники сессии предложили конкретные пути решения проблем. Главное — цифровизация и повышение прозрачности. Алексей Ниденс анонсировал, что в начале следующего года на портале «Строимдом.рф» появится рейтинг подрядчиков, основанный на «больших данных»: «Система будет помнить всю вашу историю, и на основании «больших данных» люди будут сами принимать решения». Кроме того, он сообщил о проработке нового продукта — поручительства для подрядчиков ИЖС по аналогии с продуктами Корпорации МСП, что позволит «большему количеству участников войти в этот бизнес».
Директор дивизиона «Индивидуальное жилищное строительство» департамента «Домклик» Сбербанка Сергей Скороходов представил новый цифровой сервис, призванный «сделать более прозрачным процесс работ и дать инструменты контроля». Он обратил внимание на новую тенденцию: каждый десятый кредит по ИЖС выдается на сегмент быстровозводимых конструкций. В связи с этим лучше интегрировать в цепочку эскроу заводы-изготовители с частичным раскрытием средств по факту производства.
Директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корнеенко указала на системный пробел в регулировании, из-за которого подрядчики ИЖС лишены понятных правил получения проектного финансирования — в отличие от застройщиков многоквартирных домов, действующих по отработанной инструкции 590-П. Она предложила ЦБ немедленно начать подготовку аналогичного документа для сегмента частного домостроения, подчеркнув, что времени на раскачку нет: утвержденные показатели по вводу жилья до 2030 года требуют срочных решений.
Ее поддержал Александр Якубовский: «Хотелось бы, чтобы как Госдума оперативно реагирует, так и Центробанк на вызовы тоже оперативно реагировал, потому что иначе мы просто не успеем». Он также поднял проблему «потребительского экстремизма», когда недобросовестные заказчики целенаправленно затягивают приемку, что приводит к многомиллионным штрафам и банкротству подрядчиков.
Александр Копылов объяснил осторожную позицию регулятора, сославшись на небольшой объем данных для принятия решений: рынок ИЖС пока демонстрирует недостаточно реализованных объектов, а главное — отсутствует понимание реального уровня дефолтов среди подрядчиков.
Алексей Ниденс напомнил успешный опыт перехода на эскроу-счета в многоквартирном строительстве, указав, что созданной методической базы уже достаточно для активных действий. Он подчеркнул, что рынок МКД также начинал работу в условиях сопоставимой неопределенности, но смог успешно адаптироваться к новым правилам игры.
Параллельно с обсуждением регулирования заведующий лабораторией Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Кирилл Янков акцентировал внимание на региональной специфике, предложив отказаться от унифицированных решений. Для сибирских регионов он рекомендовал сделать ставку на электроотопление, не дожидаясь масштабной газификации, в то время как для южных областей увидел потенциал в использовании газовых кондиционеров, способных разгрузить летние пики энергопотребления. Дополнением к этому прозвучало предложение о возрождении блокированной застройки — забытой, но экономически эффективной модели, позволяющей втрое сократить длину коммуникаций и существенно удешевить инфраструктурное обустройство территорий.
Добавить комментарий