Shutterstock/FOTODOM Одной из самых актуальных на сегодня тем — внедрению в стадию архитектурно-строительного проектирования института технико-экономического обоснования (ТЭО) — был посвящен состоявшийся на прошлой неделе очередной вебинар Главгосэкспертизы России. Новые подходы к дополнительной проработке проекта на самой ранней стадии его реализации вызвали большой интерес у участников мероприятия.
Начать сначала
Выступивший с основным докладом директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и ЖКХ РФ Владимир Калинкин сообщил, что Минстрой России прорабатывает вопрос возвращения в законодательство ТЭО с учетом советского опыта. Законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс, возрождающий ТЭО, был разработан потому, что практика реализации подавляющего большинства бюджетных проектов показала: с первого раза проектирование не заканчивается. Большинство подрядчиков, выиграв конкурс или аукцион на строительство, то есть на реализацию уже ранее подготовленной проектной документации, первым делом начинает процесс перепроектирования, которое занимает немалое количество времени, — и на весь этот период освоение бюджетных средств замораживается.
С другой стороны, практика показала, что к весьма серьезной экономии бюджетных средств приводит глубокий анализ и разбор значимых проектов с точки зрения их экономичности и результативности, что и позволяет сделать ТЭО. В то же время, Владимир Калинкин сразу же развеял миф о том, что ТЭО позволит однозначно определить стоимость объекта, потому что любое определение его стоимости (в том числе с помощью ТЭО) — это всего лишь приближение теории расчета к реальности. На этапе принятия управленческого решения о финансировании проекта разброс стоимости по объектам-аналогам сейчас составляет примерно 50%. Когда же мы говорим о подготовке ТЭО, то, по словам докладчика, приближаемся к плюс-минус 10% от реальной стоимости.
ТЭО будет полезно как для сильного заказчика, который сможет привлечь экспертную организацию, имеющую большой опыт проверки проектной документации, так и для слабого заказчика, не обладающего компетенцией в реализации объектов. При этом Владимир Калинкин отметил, что каким бы профессиональным ни был заказчик, заниматься подготовкой ТЭО в любом случае должен проектировщик. В этой связи руководитель Департамента Минстроя подчеркнул, что ТЭО является элементом проектирования, его нулевым этапом. По итогам его прохождения заказчик увидит предполагаемую стоимость объекта, определит коридор параметров, в котором надо реализовать этот объект, и самое главное — получит инструмент для управления рисками, которые ему и будущему проектировщику проекта предстоит минимизировать.
Внедрение стадии ТЭО не приведет к увеличению затрат на проектирование, потому что оно позволит более прицельно и своевременно принимать все необходимые решения для того, чтобы уменьшить издержки на корректировку проектной документации. По словам Владимира Калинкина, не увеличатся и затраты на экспертизу. Что касается сроков ее проведения, то на экспертную оценку ТЭО в законопроекте отводится не более 20 рабочих дней. Владимир Калинкин считает, что с развитием нового инструмента время проведения ТЭО будет сокращаться. Его уверенность в том, что ТЭО не только не увеличит сроки проектирования и строительства, но и позволит сократить их, основана на том, что степень проработки решений, которые будут приниматься проектировщиком, станет выше. «И самое главное — мы будем оценивать все параметры на самом начальном этапе, что не поведет ни проектировщика, ни заказчика по ложному пути», — убежден Владимир Калинкин. В завершение своего выступления он отметил, что ТЭО будет применяться не ко всем объектам, строительство которых финансируется из бюджета. На первом этапе его внедрения речь идет лишь о наиболее дорогостоящих объектах, стоимость которых измеряется миллиардами рублей. «А потом уже вернемся, наработав опыт, к объектам, так скажем, более простым и более дешевым», — обозначил Владимир Калинкин границы применения ТЭО на первых порах.
Барьер для «хотелок»
Доклад представителя Минстроя России дополнил заместитель начальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию Сергей Головин. Прежде всего он отметил, что подготовленный проект федерального закона по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ предусматривает внедрение новой функции ТЭО. В настоящее время в статье 48 Градкодекса закреплено, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной и рабочей документации. И вот теперь законопроект дополняет архитектурно-строительное проектирование новым этапом — подготовкой ТЭО. Если в действующем законодательстве установлена стадия обоснования финансовых вложений, которые предполагают существенную проработку решений для обоснования планируемых крупных инвестиций, то для подготовки ТЭО не требуется детализированная оценка таких инвестиций, поскольку после стадии ТЭО будет реализована вторая стадия проектирования — подготовка проектной документации. Только после стадии ТЭО, в рамках следующей стадии, станут детализироваться решения по объекту, производиться расчет стоимости строительства, подготавливаться смета и проводиться оценка достоверности, в результате чего и будет определяться объем финансирования инвестиционного проекта. Таким образом, состав и содержание ТЭО будут значительно облегчены по сравнению с обоснованием инвестиций, которое по составу и стоимости значительно сложнее, чем планируемая стадия ТЭО.
В результате подготовки ТЭО застройщик должен получить ответы на ключевые вопросы. Так, ему станет понятно, какое базовое оборудование будет использовано для функционирования объекта и каким будет предельный ориентировочный бюджет его строительства. По итогам подготовки ТЭО застройщик должен также получить информацию по выбору земельного участка для строительства, определить основные технико-экономические показатели (ТЭП) объекта, основные архитектурные решения по объекту и использование строительных материалов. При этом выполнение инженерных изысканий для подготовки ТЭО не будет обязательным и станет проводиться только по инициативе застройщика. «Сначала будет разработано задание на подготовку, потом будет сформировано само ТЭО. Потом в случаях, установленных государством, это обоснование будет проверено. И после этого будет сформировано задание на проектирование», — пояснил Сергей Головин. По его словам, в задании на проектирование будут определены основные ТЭП объекта и его предполагаемая предварительная стоимость.
По мнению Сергея Головина, в результате внедрения ТЭО качество принятия решений по объекту за счет дополнительной экспертной оценки результатов проработки заказчиком указанных вопросов значительно повысится. Сейчас заказчик нередко утверждает проект, содержащий неэффективные проектные решения, а эксперты, видя, что могли бы использоваться другие варианты решений, ничего уже не могут поделать. Другое дело, когда выбор эффективных проектных решений по сложным объектам будет производиться на стадии ТЭО и можно будет проработать различные варианты, например, типа конструктивной схемы здания.
Также законопроектом предполагается установить, что в случае, если подготовка ТЭО для конкретного объекта капитального строительства является обязательной, то задание на проектирование должно утверждаться застройщиком, техническим заказчиком только после получения положительного заключения по результатам экспертной оценки ТЭО. Другими словами, нельзя будет пройти ТЭО, получить экспертное заключение, а задание на проектирование подготовить с другими ТЭП или с другой стоимостью. «Потому что у нас часто, к сожалению, корректируют технические решения уже в процессе строительства, когда заказчику вдруг начинает хотеться, чтобы было что-то по-другому. И, соответственно, это влечет, конечно, перерасход бюджетных обязательств», — пояснил Сергей Головин. По его словам, после того как на основании утвержденного ТЭО будет разработано задание на проектирование, внесение изменений в ТЭП по решению заказчика в процессе строительства станет невозможным. А в том случае, когда подготовка ТЭО будет необязательной, законопроектом предполагается установить, что застройщик, технический заказчик по собственной инициативе может обеспечить подготовку ТЭО и его направление на экспертную оценку, чтобы потом на его основании сформировать задание на проектирование.
Сергей МУЗЫЧЕНКО, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
«Практически в каждом случае проектная документация корректируется в ходе экспертизы и строительства. Данная ситуация снижает качество реализации проекта. Поэтому необходимо установить точку контроля наличия исходно-разрешительной документации и оптимальных проектных решений на более ранней стадии — путем введения института ТЭО до начала подготовки документации»
Средний рейтингЕще нет оценок