Артём Кузнецов
Андрей Кулаков, партнер, руководитель практики специальных проектов консалтинговой группы VERSUS
Юлия Вязовая, юрист практики специальных проектов консалтинговой группы VERSUS:
Комплексное развитие территорий (КРТ) задумывалось как инструмент быстрой перезагрузки проблемных и недоиспользуемых городских зон. Но на практике выяснилось, что тормозят его не только споры с жителями и нехватка инфраструктуры, но и сами процедуры, – когда можно вывести дом из проекта, как работать с «потерянными» собственниками и что делать, если правообладатели готовы запускать редевелопмент сами, а градостроительные документы под это не успевают. Новый законопроект Минстроя России пытается закрыть эти узкие места.
В марте 2026 года прошло публичное обсуждение по законопроекту. Среди наиболее заметных изменений — новый порядок работы с отсутствующими в ЕГРН собственниками, перенос возможности исключения многоквартирных домов из КРТ на более раннюю стадию и донастройка КРТ по инициативе правообладателей.
Для рынка это важнее, чем может показаться по названию документа. Минстрой не меняет саму идеологию КРТ, но пытается устранить несколько системных сбоев, из-за которых проект может месяцами оставаться в подвешенном состоянии или резко терять в экономике уже после того, как девелопер вошел в него и начал нести расходы. Поэтому обсуждаемые поправки не просто юридическая техника, а попытка сделать КРТ более предсказуемым инвестиционным механизмом.
Почему поправки появились именно сейчас
Механизм КРТ уже несколько лет работает как один из ключевых инструментов городского редевелопмента, но чем активнее регионы и девелоперы начинают его применять, тем заметнее становятся процедурные пробелы. Одни из них касаются прав жителей, другие – подготовки территории, третьи – взаимодействия публичной и частной сторон. В итоге именно в КРТ особенно дорогой оказывается не строительная, а процедурная ошибка, неверно выбранный момент, неурегулированный статус отдельного дома или неучтенный собственник могут изменить весь проект. Этим и объясняется текущая логика законопроекта – не переписать институт заново, а донастроить его в самых конфликтных точках.
КРТ по инициативе правообладателей хотят сделать действительно рабочим
Одна из самых значимых, хотя и не самых обсуждаемых новелл касается КРТ по инициативе правообладателей. Сейчас этот формат выглядит ограниченно применимым. По действующей статье 70 Градостроительного кодекса такой проект реализуется не на основании решения о КРТ, а на основании договора с правообладателями. Но ускоренное внесение изменений в градостроительную документацию сегодня привязано именно к решению о КРТ. В результате возникает разрыв, собственники и девелоперы могут быть готовы развивать территорию, но, если для этого нужно быстро скорректировать генплан или ПЗЗ, эффективный механизм для этого отсутствует.
Именно поэтому предлагаемые поправки могут оказаться для рынка стратегически важными. Они делают КРТ по инициативе правообладателей не просто формально существующей конструкцией, а полноценным инструментом инициативного редевелопмента. Для бизнеса это означает возможность быстрее запускать проекты там, где собственники сами заинтересованы в преобразовании территории, но упираются в градостроительные ограничения. Проще говоря, если этот блок будет принят в итоговой редакции, инициативное КРТ станет ближе к тому формату, который девелоперы ожидали увидеть с момента появления механизма в 2020 году.
Публичной земли в таких проектах может стать больше – и это не только плюс
Еще один важный блок касается вовлечения публичных земель в КРТ по инициативе правообладателей. Сейчас закон допускает включение смежных участков для размещения коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Поправки расширяют эту модель: речь идет не только о смежных участках и не только о трех привычных типах инфраструктуры, но и о более широком наборе функций – от благоустройства до рекреации и иных объектов, необходимых для развития территории.
Для девелопера это заметное расширение возможностей. Многие проекты на практике не складываются без дополнительных публичных участков – под подъезды, озеленение, общественные пространства, инженерную обвязку. Чем шире перечень допустимых решений, тем выше шанс собрать территорию как единый работающий проект. Но здесь же возникает и новый риск: чем более расплывчато описаны допустимые функции, тем выше вероятность споров о том, не возникает ли на публичной земле фактически коммерческое использование без конкурентной процедуры. Для рынка это означает не только новые возможности, но и новые антимонопольные и имущественные вопросы.
Домам сокращают окно для выхода из КРТ
Самая заметная для широкой аудитории поправка касается сроков, в которые многоквартирный дом может быть исключен из территории КРТ. Сейчас решение об этом может быть принято до утверждения документации по планировке территории. Но для девелопера это поздняя стадия: к этому моменту он обычно уже вложился в победу на торгах, подготовку проекта и разработку документации. Если дом выходит из проекта в последний момент, под ударом оказывается не только календарь, но и вся экономика застройки.
Законопроект переносит момент возможного исключения дома на более раннюю стадию – до торгов на право заключения договора о КРТ, а если торги не проводятся — до истечения срока, который регион установил для проведения общего собрания собственников. Для бизнеса это, пожалуй, одна из самых прикладных новелл во всем пакете: она позволяет раньше понять, с какой территорией девелоперу предстоит действительно работать, и снижает риск того, что уже после существенных затрат проект придется пересобирать почти заново.
Но у этой поправки есть и вторая сторона. Для жителей вопрос не сводится к самому праву «выйти или остаться». На практике собственники хотят понимать конкретные условия, какое жилье им предоставят на замену, как компенсируют переезд, оплачивается ли временное проживание, можно ли зафиксировать дополнительные договоренности. И здесь проблема пока остается, даже если окно для выхода из КРТ сдвигается на более ранний этап, надежного и универсального механизма юридической фиксации обещаний застройщика законодательство по-прежнему не предлагает. А значит, почва для конфликтов никуда не исчезает.
Самая чувствительная новелла – работа с отсутствующими в ЕГРН собственниками
Отдельный блок поправок касается ситуаций, когда помещение фактически имеет собственника, но сведений о нем нет в ЕГРН. Такие случаи встречаются чаще, чем кажется, особенно в старом фонде: права могли возникнуть до современной регистрационной системы или перейти по наследству без надлежащего оформления. Законопроект предлагает искать таких правообладателей, а если найти их не удается – признавать право государственной или муниципальной собственности на помещение в судебном порядке. Если собственник объявится позже, он сможет претендовать на компенсацию, но не на возврат самого объекта.
С точки зрения реализации КРТ эта норма понятна – «зависшие» помещения способны блокировать развитие целых участков. Но именно этот блок, вероятно, вызовет самые острые споры. Здесь вопрос эффективности редевелопмента напрямую сталкивается с темой защиты права собственности. Для бизнеса это означает двойной эффект. С одной стороны, уменьшается риск, что проект будет парализован из-за неоформленных прав. С другой – возрастает чувствительность таких кейсов в судах и в публичной повестке.
Что изменения значат для бизнеса
Во-первых, девелоперам и крупным собственникам стоит заново оценить потенциал КРТ по инициативе правообладателей. Если раньше этот механизм часто выглядел скорее декларативным, то после поправок он может стать куда более практичным. Особенно это касается проектов, которые упираются в необходимость быстро перенастроить градостроительное регулирование или проектов, которые не могли быть собраны из-за невозможности вовлечения дополнительных земель.
Во-вторых, механизм КРТ жилой застройки продолжает взрослеть и крепнуть. Целый ряд выявленных на практике проблемных моментов — неучтенные жильцы, инициативные выходы домов из пятна застройки — в законопроекте пересмотрены в сторону снижения рисков для проекта.
В-третьих, КРТ становится еще меньше похожим на обычный девелоперский проект и еще больше на сложную сделку с несколькими центрами риска одновременно. Здесь недостаточно просто посчитать стройку. Нужно заранее собирать юридическую модель, карту общения с жителями, логику распределения обязательств между публичной стороной и инвестором, а также предусматривать последствия изменения конфигурации территории.
Чего ждали, но не увидели:
Возможности распределения не только видов или этапов работ между сторонами, но и распределения бремени финансовой нагрузки. К примеру, что на конкретный садик или школу застройщик несет 75% затрат, а публичная сторона только 25% и есть четкие и понятные механизмы такого софинансирования.
Исключений из общих правил о государственном заказе, которые бы позволили публичной стороне «внутри» КРТ покупать будущие объекты инфраструктуры, у застройщика (где это позволяет бюджет), а застройщику получать под такие договоры проектное финансирование.
Четких правил синхронизации КРТ с другими инвестиционными инструментами (ГЧП, СЗПК). Полноценной интеграции работы по сохранению объектов культурного наследия в оболочку КРТ.
Механизмы мастер-девелопмента, безопасные для всех участников с точки зрения антимонопольных и имущественных рисков. Сейчас несколько девелоперов, объединившись для освоения крупной территории, рискуют столкнуться с непониманием антимонопольного органа и трудностями в привлечении проектного финансирования без понятного набора прав на землю.
Адресного субсидирования ипотеки для граждан, чьи дома попали в границы КРТ, что позволило бы им не просто переезжать, а действительно качественно улучшать свои жилищные условия. Впрочем, это должно решаться не в данном законопроекте.
Выводы
Поправки Минстроя не делают КРТ менее конфликтным инструментом, но пытаются сделать его менее хаотичным. Для бизнеса это хороший сигнал – рынок получает более понятные правила в тех точках, где раньше проект мог «сломаться» уже после входа в него. Проект поощряет инициативу к редевелопменту, сохраняя при этом необходимый контроль с публичной стороны через градостроительное регулирование. Пожалуй, можно сказать, что принятие такого проекта, может быть, и с изменением отдельных формулировок, будет уверенным шагом на пути к действительно комплексному и устойчивому редевелопменту городских пространств.